出售不動產時，讓渡所得稅是怎麼計算的？

    對於海外投資人而言，日本的不動產投資已是投資類別的選項之一，現在有越來越多投資人洽詢資產出售的相關事項。其中，最令投資人在意的是「讓渡稅」。

   ○讓渡所得的計算方法

　首先要請投資人先瞭解的基本知識是什麼叫做讓渡所得，讓渡所得就是因出售不動產所獲得的所得。針對讓渡所得、其他所得分別課取所得稅及住民稅(非居住者沒有住民稅)。當讓渡所得為負數(虧損)時，將不會被課稅。

■計算方法

　讓渡所得 ＝ 讓渡收入金額^※1−（取得費^※2 ＋ 讓渡費用^※3）
※1：土地建物的成交價格、固定資產稅及都市計畫稅的精算金
※2：將土地建物的成交價格加上必要費用後，減去建物的折舊
※3：讓渡費用是指為了出售而有的直接花費

　課稅讓渡所得 ＝ 讓渡所得 −（特別扣除^※4）
※4：居住用的物件有特別扣除額。海外投資人購買的物件多為投資用途，所以不適用。若有適用居住用的特別扣除，可向您的納稅管理人(管理公司)洽詢。

■稅額計算

　稅額 ＝ 課稅讓渡所得 × 稅率（所得稅・住民稅）
　讓渡收益與其他所得會分開，課稅稅率不同，根據不動產的用途、持有期間等等，稅率也會不一樣。另外，若申報義務人為非居住者，無須繳納住民稅。

■課稅方法

　所得稅原則上是針對薪資所得、不動產所得等各項所得的合計總額計算稅額、綜合課稅。但是當有出售不動產、須申報讓渡所得時，不會和其他所得合計，會個別計算稅額、分開課稅。

■稅率（2020年3月現在）

　稅率會根據持有期間而有不同。讓渡土地建物時，有分短期讓渡所得及長期讓渡所得，以讓渡當年的1月1日時間點來判定持有期間為5年以下或超過5年。　
　短期讓渡(5年以下)：39.63％（所得稅30.63％　住民稅 9％）
　長期讓渡(超過5年)：20.315％（所得稅15.315％　住民稅 5％）
※如同前述的說明，非居住者無須繳納住民稅。另外，根據物件用途等等可能會有各種特別情況，在此不多加說明。詳細您可洽詢您的管理公司。